09年樓市分析及買賣雙方抉擇

發布時間：2009-03-17

    剛剛過去的2008年，由美國次貸危機導致的全球經濟危機，對中國百姓來說無異于一場夢魘，股票縮水，樓價下跌、基金狂泄，黃金爆倉…… 大部分投資者的心態在經歷了“過山車”般的刺激后，最終以財富水銀瀉地般地消失而宣告結束。 
    一、樓市分析： 
    2009年房地產市場無疑是許多投資者最為關注的一個領域，2008年由美國次貸危機引發的金融風暴，令全球各個投資市場一片蕭條，房地產市場自然也無法幸免，許多投資者卻情不自禁的產生了“風蕭蕭兮易水寒”的感覺，但我們依舊認為2009年中國房地產市場雖然仍將延續繼續調整的格局，但同時也是購房者捕捉購房機會的戰略機遇期，不言而喻，賣家也就會趁機得個滿意。 
    對于2009年的房地產市場走勢，市場已基本達成共識。2009年在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策下，房地產市場將步入較長時間的調整期。2009將延續2008年房市的低迷，短期內房價面臨進一步回調。06---07年兩年的連續房地產市場的漲價含有較大部分的補償性漲價因素，我市的市場會與全國多數大城市的市場一樣，調整的狀態在所難免，幅度不會太大，因為炒房者會因投機能力下降而不同程度的退出市場，留在市場中真正的住房需求者----也稱剛性需求者將會對房地產產品提出更高的要求，因此未來市場的競爭會更加激烈。不久前從報紙上看到：“中國人民大學”中國宏觀經濟分析與預測課題組發布報告稱：中國房地產行業的調整將在2009年全面爆發。 
    但與此同時，在確保經濟增長的大前提下，房地產拉動內需的作用同樣也會在近期受到空前重視，目前召開的中央經濟工作會議對房地產市場屬于利好，雖然短期而言對樓市影響不大，但從中長期看，將促進我國房地產業發展模式的轉型，雖然房地產行業的調整格局將繼續，但積極因素包括國家出臺的對房地產行業的政策正在逐漸增多，政策面和市場自身基本面將推動房地產行業至2009年間見底。 
    二、賣方抉擇 
    剛性需求者對房地產的產品提出了更高的要求：在產品、質量、位置、戶型、服務甚至于貸款的利率上都會給予更多的關注，因此，開發商亦應在以上幾方面上著手，投消費者所好，當然消費者更會關心房價的高低，然而在市場普遍低迷的情況下，相同樓盤價格還會差出多少呢？ 
    時下，“落袋為安，現金為王”、“現房即現金”等已經久違的說法又開始在坊間不脛而走，金融危機持續下的2009年，捂緊自己的錢袋子是不少人的選擇，故此持幣待購等觀望情緒的出現及銀行緊縮銀根的政策，使部分房地產開發商的資金鏈斷裂，為了自救，這些企業又不得不選擇促銷讓利的手段，甚至有的開發商為了加快銷售和資金回籠，鏈接斷裂的資金鏈，采取了拋售的辦法，拿出小區內戶型、位置等相對較差的一棟樓，以大大低于同業市場價甚至低于成本價的價格進行銷售，其本意很明顯，此價的推出對房地產市場確實起了不小的沖擊，手段的恰當與否仍需市場的進一步認可，據我們觀察，此舉仍未引起消費者的購買熱潮，究其原因不外乎：真正的住房需求者在關注房價的同時，把眼光轉向了別處，試想一個急于鏈接資金鏈的開發商會在其他的相應品質上下功夫吸引人們的眼球嗎？恐怕是有其心而無其力了。因此開發商最應關心的是打造出一個全方位的讓消費者滿意的產品，擺在消費者面前，讓他們挑選，焉有不挑之理？ 
    同時也應注意以下這樣幾點：一是巧妙裝修促成交，把房屋裝修一下再出售，這或許是一個出奇制勝的方法，說到底，這等于在替購房者進行裝修，但由于可以把裝修款包含在房價當中，也可以辦理按揭貸款，無疑幫助購房者減輕了資金壓力；二是適當降價引起關注，當前，雖然市場的成交量已有所下降，但房價仍處在一個膠著狀態，不在低位上，如果在房價上能夠提前做一些讓步，往往就能引起市場的關注，從而提高成交概率；三是不降房價降稅費，在相關稅費支出的負擔上做些讓步，這其實要比降低房價更為有利，是因為對于房價款購房者可以通過貸款來減輕壓力，而那些交易稅費等卻需購房者付出實際的現金。四是即使市場低迷，出售的房產一時無法成交，賣家也千萬不能讓房子空置在那里，而要盡量把房子租出去，并通過適當的包裝來提高租金，以等待更好的出售時機來臨。 
    出售房產也有不少技巧，其中很重要的一點就是要盡力提高房子的賣點，盡量增加讓房屋更容易成交的因素，目前市場狀況依然不好，成交量不大，開發商的資金壓力大，所以要盡量減少現金支出，這樣更有利于降低成本，提高有效的交易量。 
    三、買方抉擇 
    2009年對購房者來說是介入的好時機，可以時刻捕捉市場調整期的購房機會，其中的一個關鍵點就是2009年購房將享受極低的利率成本，同時選好了也會拿到一個好的價位。 
    2009年買房到底該注意些什么呢？一是要用足政策，充分享受國家優惠政策；二是要捕捉降價空間，利用調整期“撈取”價格實惠。 
    首先，要用足政策上限，比如可以巧用公積金貸款降低利息成本，在目前的政策背景下，如果在首次置業時過于保守，接下來換房容易進入二次置業的“陷阱”，極易受到政策的限制，因為政策有時是會變的。因此在首次購房時應根據自己的能力，盡量多地滿足實際的居住需求，充分享受首次置業時所帶來的實惠。 
    其次在2009年，市場調整將會帶來房價的松動，“砍價”會是購房時經常用的技巧，一是要掌握好“砍價”的尺度，買家要做的就是要細致了解市場行情，因為如果砍價幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能會“嚇跑”賣家，從而錯失交易時機。二是一些“急拋房”的掛牌價往往會低于市場平均水平，與此那些掛牌較久的房源降價幅度一般也會比較大，這里面往往容易淘到“便宜貨”；三是對市場上的各類房源要逐多比較，在還價之前多了解賣家的特點，然后根據這些特點制定相應策略。 
    當然，對于那些尚不具備購房條件的人來就，租房也能實現美好的生活，提高生活質量，其中一條關鍵的是要適合自己，比如經濟實力、工作狀況以及生活方式等等。 
    總之，金融危機持續下的2009年，房地產市場必將會成為市場的主流話題，如何把房子賣出去是開發商的頭等大事，如何買到適合自己的房子也會成為人們茶余飯后的談話，愿天下人都能美夢成真，愿金融危機早點與人們拜拜，不再干擾人們的生活。

    （文/冀興房地產李建素）